Mise de fonds : combien faut-il pour une maison, un duplex ou un triplex ?
« Combien dois-je avoir de côté pour acheter ? » C'est sans doute la question qu'on me pose le plus souvent. La réponse tient en deux variables : le prix de la propriété et, surtout, son type. Une maison que vous habitez, un duplex, un triplex ou un immeuble purement locatif n'obéissent pas aux mêmes règles. Voici le portrait complet, cas par cas, avec des exemples chiffrés — et les sources où puiser votre mise de fonds.
La règle de base : le prix d'abord
Au Canada, la mise de fonds minimale d'une propriété que vous habitez suit des paliers de prix. On calcule 5 % sur la tranche jusqu'à 500 000 $, puis 10 % sur la portion située entre 500 000 $ et 1 500 000 $. Au-delà de 1 500 000 $, le prêt cesse d'être assurable et la mise de fonds minimale grimpe à 20 %. Ces paliers s'appliquent à une résidence d'un à deux logements — le nombre d'unités vient ensuite nuancer le portrait.
Maison ou condo que vous habitez (1 logement)
Pour une maison unifamiliale ou un condo que vous occupez, la mise de fonds minimale est de 5 % sur les premiers 500 000 $. Exemple : une propriété à 400 000 $ demande 20 000 $ (5 %). Pour une propriété à 700 000 $, on calcule 5 % sur les premiers 500 000 $ (25 000 $) plus 10 % sur les 200 000 $ suivants (20 000 $), soit 45 000 $ au total. Avant de fixer votre prix cible, vous pouvez estimer ce que vous pourriez emprunter avec mon calculateur de capacité d'emprunt — une vraie analyse de courtier va toutefois plus loin qu'une machine.
Duplex que vous habitez (2 logements)
Bonne nouvelle pour qui veut se lancer dans l'immobilier : si vous occupez l'un des deux logements d'un duplex, celui-ci est traité comme une résidence. La mise de fonds minimale reste à 5 % (selon les mêmes paliers de prix). En prime, une partie des revenus de loyer du logement que vous n'habitez pas peut s'ajouter à vos revenus pour vous aider à vous qualifier. C'est souvent la porte d'entrée idéale vers l'investissement — j'en parle en détail sur ma page propriété à revenus / plex.
Triplex ou quadruplex que vous habitez (3 à 4 logements)
Dès qu'on dépasse deux logements, même en habitant sur place, la mise de fonds minimale passe à 10 %. Le calcul des revenus de loyer admissibles change aussi selon le prêteur et l'assureur. Au-delà de quatre logements, on quitte le résidentiel : on entre dans le financement multi-résidentiel ou commercial, qui répond à d'autres règles et exige généralement 20 % et plus.
Immeuble que vous n'habitez pas (investissement locatif)
Si vous n'occupez aucun des logements, l'immeuble est considéré comme un immeuble de revenu : la mise de fonds minimale est de 20 %, peu importe le nombre de logements. Ces prêts ne sont généralement pas assurables, et les prêteurs analysent la rentabilité de l'immeuble en plus de votre dossier personnel.
Sous 20 %, l'assurance prêt entre en jeu
Dès que votre mise de fonds est inférieure à 20 % sur une résidence admissible, le prêt doit être assuré par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty. La prime s'ajoute à votre prêt et se rembourse avec lui, sur toute la durée de l'amortissement. Loin d'être une punition, c'est précisément ce mécanisme qui permet d'accéder à la propriété avec aussi peu que 5 %. La prime diminue à mesure que votre mise de fonds se rapproche de 20 %.
D'où peut provenir votre mise de fonds ?
Vos épargnes personnelles sont la source la plus évidente, mais pas la seule. Le CELIAPP (compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) a été conçu exactement pour ça : cotisations déductibles et retraits non imposables pour l'achat. Le RAP (Régime d'accession à la propriété) permet de retirer un montant de votre REER, à rembourser sur plusieurs années. Enfin, un don d'un proche parent est accepté par la plupart des prêteurs, à condition d'être documenté par une lettre de don. On combine souvent plusieurs sources — c'est fréquent chez les premiers acheteurs.
Les autres liquidités à prévoir
La mise de fonds n'est pas la seule somme à réunir. Prévoyez les frais de clôture : la taxe de bienvenue, les honoraires du notaire, l'inspection, parfois l'évaluation, et l'ajustement des taxes municipales et scolaires. Comptez généralement de 1,5 % à 4 % du prix d'achat en frais divers. Un budget réaliste inclut la mise de fonds ET ces frais.
En résumé
Le type de propriété change tout : 5 % pour une maison ou un duplex que vous habitez, 10 % pour un triplex ou quadruplex occupé, 20 % pour un immeuble purement locatif. Ces règles évoluent et chaque dossier a ses particularités. Avant de fixer votre budget, parlons-en : je valide le scénario exact qui s'applique à votre projet, je compare plus de 25 prêteurs, et mon accompagnement est sans frais pour l'emprunteur.